土地便用权转让程序分析

采用招标、拍卖、挂牌方式出让土地应该按下列程序进行。

（1）编制和发布招标、拍卖、挂牌出让文件

出让人应当根据招标、拍卖、挂牌出让地块的情况，编制招标、拍卖、挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让土地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。

市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

（2）土地招标、拍卖的程序

首先要对竞买者进行资格审查。准备参加竞买的单位和个人可能很多，而且并不是所有的竞标者都具有适合使用标的土地的能力和建设项目。如果都让他们参加，要增加许多工作量。为此，出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合规定条件的，应当通知其参加招标拍卖活动。市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

采取招标方式时，投标人必须在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照规定重新招标。

由出让人代表、有关专家组成评标小组，成员人数为五人以上的单数。评标小组可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。招标人根据评标结果，确定中标人。由招投标主持人宣布最高应价者为竞得人。

采取公开拍卖形式时，竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价的幅度。

（3）挂牌出让程序

在挂牌公告规定的挂牌起始日，首先由出让人将挂牌土地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价的规则及增价的幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

然后由符合条件的竞买人填写报价单报价，出让人确认该报价后，挂牌显示其价格。如果有更高的报价，出让人接受新的报价并继续挂牌显示。

挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价的情况调整增价幅度。

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

1）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

2）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌土地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

（4）后续工作以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址、出让标的、成交时间、地点、价款以及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标后竞得土地的，应当依法承担责任。

中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订国有土地使用权出让合同。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

招标、拍卖、挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标、拍卖、挂牌出让的结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

应当以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照以上的程序执行。