上海市农村个人住房建设管理办法

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上海市农村个人住房建设管理办法


第一章总则


第一条为了加强本市农村个人住房建设管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市城市建设规划管理条例》，结合本市农村实际情况，制定本办法。


第二条本办法所称农村个人住房建设（以下简称农村个人建房）是指本市农业村范围内（含国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场以及农村集镇等）居民自行新建、迁建、扩建、改建和翻建住房。


第三条上海市土地管理局（以下简称市土地局）和县（区）土地管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人建房用地的主管机关。


上海市城市规划管理局（以下简称市规划局）和县（区）规划管理部门是市和县（区）行政区域内农村个人住房规划建设的主管机关。


乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村个人建房的管理工作。


第四条农村个人建房应根据乡（镇）和村庄建设规划统筹安排。


第五条农村个人建房应使用原宅基地和其他非耕地，严格控制使用耕地。


农村个人建房所使用的土地属于国家或集体所有，个人只有使用权。根据国家建设或乡（镇）、村庄建设规划，农村个人建房需要调整宅基地、承包地、自留地、竹园地时，原土地使用人应当服从。


第六条农村个人建房用地应根据市计划委员会和市土地局下达的年度用地计划指标，由县（区）土地管理部门分解落实到乡（镇）人民政府。


第七条农村个人建房用地实行有偿使用制度。


第八条农村个人建房审批实行公开办事制度。乡（镇）人民政府应将建房用地户数、用地计划指标、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积等情况定期张榜公布，接受群众监督。


第二章农村个人建房的申请和审批


第九条有下列情况之一的农村居民户，可以申请建房用地：


（一）垦区移民户和因国家建设或乡（镇）村集体建设拆迁的居民户；


（二）低于本办法第二十七条规定的建房用地标准的居民户；


（三）同户居住人口中有两个以上（含两个）未婚者，其中一人已达到结婚年龄，要求分户建房的居民户；


（四）县（区）人民政府规定可以申请建房的其他居民户。


第十条农村个人建房用地应向常住户口所在地的村民委员会提出书面申请，并填写《农村个人建房申请表》。


第十一条村民委员会接到建房申请后，应征求村民小组的意见，经集体讨论并在《农村个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人书面申请报送乡（镇）人民政府。


第十二条乡（镇）人民政府在接到村民委员会报送的《农村个人建房申请表》和建房申请人书面申请后，应对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数、高度等进行审核，并按下列规定办理审批手续：


（一）农村个人建房使用原宅基地、其他非耕地，以及不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，由乡（镇）人民政府在一个月内审批。


（二）农村个人建房使用耕地（包括自留地，下同）或者国有土地的，乡（镇）人民政府应在一个月内征求县（区）规划管理部门的选址定点意见，并报县（区）人民政府审批。


（三）农村个人建房职使用原宅基地、其他非耕地，又使用耕地、国有土地的，以及在集镇范围内申请建房用地的，按前项规定办理。


农村个人建房用地经批准后，由批准用地机关发给农村个人住房建设用地批准文件；由乡（镇）人民政府发给《农村个人住房建设工程许可证》。


第十三条市属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由所在国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场报送其主管部门审核后，移送市土地局按规定的审批权限报批。


县（区）属的国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场职工申请建房用地的，由当地县（区）人民政府审批。


第十四条经审核不同意农村个人建房用地申请的，由审批建房用地的机关以书面形式通知建房申请人。


第十五条不需要申请用地的房屋加层、房屋翻建、建造围墙等，应向乡（镇）人民政府申请领取《农村个人住房建设工程许可证》。


第十六条农村个人建房应按规定缴纳有关税、费，农村个人建房用地还应缴纳建房用地保证金。建房用地保证金收取标准由各县（区）人民政府制定。


第十七条农村个人建房应在取得《农村个人住房建设工程许可证》之日起一年内竣工。因特殊原因无法按期竣工的，经乡（镇）人民政府同意，可延长竣工期；延长期限由乡（镇）人民政府决定，但最长不得超过一年。


第十八条农村个人建房应在开工前报告乡（镇）人民政府，并严格按照农村个人住房建设用地批准文件和《农村个人住房建设工程许可证》规定的宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、房屋的位置以及层数、高度等进行施工。


乡（镇）人民政府接到开工日期报告后，应到现场进行查验。住房竣工后经检查符合本办法的，由县（区）人民政府发给《上海市农村宅基地使用证》，退还建房用地保证金。


第十九条现有宅基地面积在规定标准之内且符合村镇建设规划要求的农村个人建房户，应在原址建设，不得移地迁建。


第二十条移地迁建住房的农村个人建房户，应在新建房屋竣工后三个月内拆除原有住房，退还宅基地。


第二十一条符合农村个人建房用地条件的农村居民户，可向乡（镇）人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。经批准后，买卖双方应在两个月内办理宅基地使用权变更手续和房屋买卖交易手续。


第二十二条因全部或部分出卖、出租自住房屋造成居住困难或将原居住房屋改为其他用途的农村居民户，不得申请建房用地，也不得申请房屋扩建或加层。


无本村民小组户口的农村房屋不得扩建。


第二十三条农村个人建造两层以上（不含两层）住房的，应有设计单位设计或审核过的设计图纸。


第三章建房用地标准和规划技术规定


第二十四条农村个人建房按不同的地区、户型和人口计算宅基地总面积。宅基地总面积包括建筑占地面积和屋前屋后占地面积。


建筑占地面积系指居室、灶间、卫生间、楼梯、阳台等占地面积；屋前屋后占地面积系指建筑占地面积以外的副业棚舍、晒场、沼气池、化粪池、围墙等占地面积。


建筑占地不得超过批准的面积标准；屋前、屋后占地面积不得擅自调整使用。


第二十五条建筑占地面积按下列规定计算：


（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；


（二）室外存顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；


（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或墙体外边线水平面积计算；


无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围；


有围墙的住宅按围墙外边线水平面积计算宅基地面积；无围墙的住宅按实际占用面积计算宅基地面积。


第二十六条农村个人建房户可申请建房用地的人数按常住户口计算，其中领取本市独生子女证的独生子女建房用地按两人计算。下列非常住户口人员，可计入用地人数：


（一）家庭成员中的现役军人、在校学生；


（二）在城镇工作，但未分配住房的配偶；


（三）要求与子女同住的居住他处的老人（同住子女以后不得与老人分户建房，老人户口不得重复计算建房用地人数或分摊给其他子女）；


（四）返回农村原籍定居的港、澳、台同胞；


（五）县（区）人民政府规定可予计算的其他人员。


第二十七条蔬菜区（包括国营农场、国营林场、国营牧场、国营渔场）农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：


（一）四人以下户（含四人）的宅基地总面积不得超过一百五十平方米，其中建筑占地面积不得超过八十平方米。不符合分户条件的五人户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。


（二）六人户的宅基地总面积不得超过一百六十平方米，其中建筑占地面积不得超过九十平方米。不符合分户条件的六人以上户可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。


粮棉区农村个人建房户的建房用地按下列标准执行：


（一）四人以下户（含四人）的宅基地总面积不得超过一百八十平方米，其中建筑占地面积不得超过九十平方米。不符合分户条件的五人户可增加建筑面积但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。


（二）六人户的宅基地总面积不得超过二百平方米，其中建筑占地面积不得超过一百平方米。不符合分户条件的六人以上户，可增加建筑面积，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。


农村集镇个人建房户用地以建筑占地面积为准。四人以下（含四人）建房户的建筑占地面积不得超过四十四平方米；不符合分户条件的四人以上建房户可增加建筑面积，但不增加建筑占地面积。


不符合分户条件的建房户增加建筑面积的标准，由县（区）人民政府规定。


第二十八条需原地翻建或按规划移地迁建住房的，应办理用地手续，并按前条规定的建房用地标准执行。


第二十九条围垦不满五年的垦区，移民房屋宅基地总面积不得超过二百五十平方米，其中建筑占地不得超过一百二十五平方米。


围垦满五年的垦区，按粮棉区标准执行。


第三十条经批准买房或建新房时保留原住房的宅基地面积和建筑占地面积合并为一户计算。


第三十一条农村个人建房朝向为南北向或朝南偏东（西）向的房屋间距，为南侧建筑高度的一点四至一点六倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的一点二倍。


集镇、老宅基地按前款标准改建确有困难的，经乡（镇）人民政府批准，房屋间距可适当缩小。朝向为南北向或朝南偏东（西）向的房屋间距，不得小于南侧建筑高度的一点二倍；朝向为东西向的房屋间距，不得小于较高建筑高度的一倍。


集镇建房的建筑间距用地属于公用土地，不得擅自占用。


第三十二条农村个人建房每层的高度不得超过三点三米。相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为一点五米，最多不得超过二米。


第三十三条农村个人建房确需建围墙的，不得妨碍公共通道，不得影响四邻通风采光，不得将自留地、竹园地、承包地等农业用地圈进围墙，不得超过批准的宅基地范围。


第四章法律责任


第三十四条农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建房的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋和其他设施；对非法占地建房的干部，还应由其所在单位或上级机关给予行政处分。


农村个人建房占用土地超过批准的用地面积标准的，多占的土地按照非法占地处理。


第三十五条无权批准或越权批准建房用地的单位和个人，非法批准的建房用地文件无效。非法批准占用的土地按非法占地处理。对非法批准建房用地的单位主管人员或者个人，由其所在单位或上级机关给予行政处分，收受贿赂构成犯罪的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。


第三十六条农村居民未经批准以买卖房屋或其他形式非法转让宅基地使用权的，没收在非法占用土地上的房屋和其他设施，或者责令限期改正，并处以二百元至五百元的罚款。


第三十七条新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按非法占地处理，并没收百分之五十的建房用地保证金。


第三十八条农村个人建房逾期未竣工，且未申请延长竣工期，或经批准买卖房屋但未办理土地使用权变更手续的，按超过竣工期每月一百元处以罚款。


第三十九条农村个人建房户未取得《农村个人住房建设工程许可证》擅自建房、严重影响乡（镇）和村庄建设规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑；影响乡（镇）和村庄建设规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，补办《农村个人住房建设工程许可证》，并处以土建工程造价百分之五至百分之十的罚款。


第四十条农村个人建房违反《农村个人住房建设工程许可证》的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房、超过层数等严重影响乡（镇）和村庄规划的，责令停止建房，限期拆除或者没收违章建筑物，影响乡（镇）及村庄建设规划、尚可采取改正措施的，责令限期改正，没收百分之三十建房用地保证金，并处以超占建筑面积每平方米二百元至三百元的罚款。


房屋层高或室内地坪标高超过规定标准的，责令限期改正；逾期不改正的，处以五百元至一千元的罚款，并没收百分之三十建房用地保证金。


第四十一条修建围墙占用公用通道或妨碍公共交通的，责令限期拆除。


第四十二条对责令限期拆除房屋或违章建筑的农村居民，逾期不拆除的，乡（镇）人民政府可组织有关部门强制拆除，所需费用由违法当事人承担。


第四十三条本办法规定的行政处罚可以由乡（镇）人民政府决定。县（区）土地管理部门和规划管理部门认为应由县（区）土地管理部门和规划管理部门给予行政处罚的，有权直接作出处罚决定。


第四十四条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起十五日内，向作出行政处罚决定的上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定通知之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起三个月内，直接向当地人民法院起诉。


当事人期满不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


第四十五条拒绝、阻碍乡（镇）人民政府以及主管部门工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定予以处罚。构成犯罪的，依照《刑法》有关规定追究刑事责任。


第五章附则


第四十六条农村专业户、个体工商户建造生产经营性房屋和农村集体经济组织成片建设农民新村（包括商品房或集资建房）应按有关规定执行，不适用本办法。


第四十七条本办法实施前根据市人民政府有关规定编制的农村居民点建设规划继续施行。本办法实施后重新编制、调整、修改的农村居民点建设规划，有关个人住房建设的标准均按本办法执行。


第四十八条本办法由上海市建设委员会负责解释。


第四十九条本办法自1992年10月1日起施行，1983年10月7日市人民政府公布的《上海市村镇建房用地管理实施细则（试行）》同时废止。


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