房地产开发项目的成本管理

1决策阶段

著名经济学家西蒙有句名言:管理就是决策。房地产投资具有高风险高回报的特点,而对项目开发成本影响最大的因素就是企业领导者的决策,决策不当或决策失误所造成的损失,对房地产企业来说是难以估量的。一个错误的决策会给企业带来巨大的亏损甚至可以使一家企业倒闭。然而,房地产投资的特点,又使房地产投资决策难免不出现或大或小的失误,所以对一个房地产开发项目来说首先要建立科学的决策机制,而决策最主要的依据是房地产开发项目的可行性研究。

上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件,广州汽车博览中心写字楼的沉寂,也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究,就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测,对项目进行整体的综合评价,告诉我们能不能做,怎么做,帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位,了解各种可能产生影响的因素,规避投资风险,同时增强对项目的把握能力。因此建立科学的可行性研究体系势在必行。

1.1 建立科学的评价指标体系

我们应不断借鉴西方发达国家尤其是国际著名咨询公司的关于可行性研究的理论、研究方法和评价指标体系,综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素,建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。经初步研究,房地产开发可行性研究评价指标体系可包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。

规划评价指标主要考虑可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套、交通等因素。

设计方案评价指标考虑性价比、产业化、经济性、采光、通风、环保、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能等因素。

市场定位评价指标是以房地产市场调查资料和市场预测结果为基础,就租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等建立评价指标。

经济评价指标则考虑财务评价和综合评价。财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,判断项目的财务可行性,风险预测等。综合评价从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目的经济合理性。

以上每个评价指标所包含的因素对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。如:建筑密度是指建筑基底面积占总用地面积的百分比,它反映用地合理性情况,是城市管理的控制性指标。容积率是反映地块开发强度的重要指标,无纲量,其内涵与建筑密度一致,但表述形式不同,容积率=总建筑面积/地块面积。适当提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。例:某市住宅用地面积为5公顷,规划了A、B、C三个方案,A方案全部是6层住宅;B方案总建筑面积中有30%为16层的高层住宅,其余为6层住宅;C方案全部为16层的高层住宅。

可见,B方案由于吸取了A、C方案的优点,显得经济实惠。各定量因素经转化后成为下列评价因素(见表2)。

由此,进一步说明B方案的综合经济效益较显著。

再如设计方案评价指标中的性价比,实际就是项目功能与成本之比(即项目的价值)。运用价值工程在保证工程功能不变的情况下,降低项目投资。案例:重庆某电影院,由于夏季气温高,需设计空调系统降温,以满足人们舒适度的要求。原方案:机械制冷系统(氟利昂制冷)需资金50万。新方案:经过价值分析,决定采用人防地道风降温,功能不变,造价可大大降低。经过试验、测定,室外空气经地下岩体地道(长度约150m)降温,可达到空调温、湿度要求,地道是一个天然的人工冷源,再经风机和少量送风管道至电影院大厅,将风速控制在人们所要求的范围内,满足了电影院空调的要求。仅用资金5万元,而且运行费、电耗、维修费也大大降低。其他指标由于篇幅所限,不再一一阐述。

目前,在这套体系中,已有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标,可在此基础上进一步建立、完善。

1.2 建立一支素质较高的从业人员体系

一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。

经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差。

社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导。

市场调查人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势。

造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算。

注册房地产估价师是研究小组的核心,它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告(可行性研究操作流程见图1)。

2 规划设计阶段

房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段,这是发展商普遍存在的一种认识,他们认为只要加强此阶段的监控,就可大量节约成本。为了做好这一点,发展商加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理,为了订购便宜的材料,发展商甚至亲自出马货比三家等等。然而,项目建成之后,发展商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题的关键在于发展商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为25%～35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%,据国外统计资料,在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。设计图纸一旦审定,工程成本也就基本确定。设计质量高,既可满足功能要求,又能降低成本;如设计保守,会增加工程造价;设计粗糙,会导致工程经常更改,增加工程成本。设计对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建成后能否获得较好的经济效益,都起着决定性作用。因此,在满足项目使用功能的前提下,合理设计可以使项目成本大幅度降低,充分挖掘设计潜力,将是控制成本的关键所在。在此阶段如何操作才能达到降低成本的目的?