建设工程项目收尾管理分析

建设工程项目完工后，面临大量的收尾工作，做好收尾工作是确保项目顺利投入使用的关键。然而在现实中，建设、施工、监理各单位对收尾工作重视程度不够，加之前期积累的一些问题在收尾阶段集中暴露出来，参建各方矛盾凸显。若不加以重视，采取妥善措施，会给项目验收及投入使用带来诸多问题。鲁班乐标从建设单位项目管理者的角度，就收尾阶段的工程特点、主要工作、存在问题与应对措施等方面进行探讨。

工程收尾阶段的特点

项目收尾阶段，工程实体施工任务已经基本完成，剩余许多零碎的修补任务，虽然工程量不大，但是具有零、杂、多的特点。此时，施工单位在人力物力方面的主要力量已转移到新的工程项目上去，只保留了少量的力量进行工程的扫尾和清理。在业务和技术方面，施工技术指导工作已经不多，却有大量的资料综合、整理工作。在资金需求方面，进度款已按合同约定支付至上限，工程结算尚未完成，但各分包、劳务、供货商的催款力度加大，总包单位急需建设单位审定工程结算，并尽快支付工程结算款，收尾阶段参建各方矛盾凸显。监理单位的主要监理工作已完成，认为收尾阶段不会发生大的质量与安全事故，对工程收尾阶段重视程度也不够导致监理服务水平较施工阶段有所降低。建设单位需组织完成工程竣工验收，且沟通、协调事务较多。有些项目专业分包多、甲供材料多、设计变更多，到了收尾阶段，扯皮事情多，建设单位协调任务较大。同时，来自单位内部的营销、财务、成本、使用部门的工作量也增多了，与各施工单位关系也因为牵涉最后的结算，矛盾日渐突出。有些建设单位由于自身经验、前期管理不到位等原因，各专项验收工作的组织安排不利，处于被动状态。

工程收尾阶段的主要工作及问题

组织工程竣工验收工程

竣工验收包括实体验收和工程资料的验收。

实体验收建设单位应按照合同约定及现行工程质量验收标准，检查施工单位是否完成了全部施工内容，对涉及工程质量安全和使用功能的分部分项工程逐项检查，确保各工程符合质量验收标准。做好专业验收，包括规划、消防、人防、环保、建筑节能、室内环境、电梯、锅炉、档案预验收等。各专项验收完成后，组织四方验收，并邀请当地质量监督部门进行监督，完成验收备案工作。

资料验收建设单位要严格按照《建设工程资料管理规程》及单位主管部门的要求，对施工、监理单位的资料进行检查，确保归档材料的齐全、真实、有效。尤其要重视竣工图纸的绘制，是否真实反映了工程实际现状。同时，收集整理本单位的项目管理资料，分类立卷，集中归档。

审定工程结算

工程结算是建设单位和施工单位后期矛盾的聚焦点和关键点。工程结算工作的顺利与否,取决于建设工程合同签订内容的严密性与完整性,以及工程实施过程中的合同管理工作是否认真、严肃。结算工作关系到各方的利益，必须按照合同约定的结算原则，本着实事求是、公平合理的原则进行。有些施工单位通过混淆工程界限、重复计量等方式来加大工程量，通过套高不套低，混淆材料单价、综合单价、包干价等项目提高工程单价，通过扩大取费基数、提高取费费率等方式多取税费，进而提高工程总造价。建设单位人员如果对工程实际情况不了解，缺乏工程造价相关知识，极易被施工单位钻空子。

工程移交接管

工程竣工验收后，施工单位已撤场，或虽有留守人员，但发现工程质量问题时，维修人员很难及时到场处理问题。尤其是一些酒店、写字楼等商业场所，施工单位在维修时间上难以达到要求。若由建设单位组织物业人员施工，施工所发生的费用在质保金中扣除时，经常与原施工单位发生大量的扯皮情况，对双方的工作都带来了不利影响。

解决合同纠纷

各单位为了维护自身利益，在一些争议问题协商解决无果时，经常诉诸法律手段维权。这就要求我们在签订合同时要约定详细、表述准确、无歧义；在合同实施过程中，对关键问题要保留相关证据材料，如工程照片、会议纪要或影像资料，一旦提交仲裁或诉讼，要能提供有力证据，维护自身的权益。

如何做好工程收尾管理工作

做好工程验收工作

工程验收是对整个工程的全方面的检验，为了使项目顺利验收，在建设过程中的一切工作都要以确保验收合格为原则。

把握好图纸设计变更设计变更是建设过程中不可避免的，但有些项目由于设计变更内容较多，超出了原规划许可及初步设计批复内容，为验收埋下隐患。有些项目由于前期论证不充分，建设单位中途改变方案等原因，提出一些涉及重要使用功能的变更。这时，必须经审图机构重新审图，方可实施。而且任何变更均需在符合规划许可和初步设计批复的前提下进行。有些单位为了使工程外观更加美观，或增加建筑面积，对原批复做了局部改动，希望验收时能蒙混过关，这都为验收埋下了隐患。一旦没通过验收，会付出更大的代价。比如为了使门厅宽敞气派，增加大门入口的宽度及高度；为了增加建筑面积，在屋顶上部增加花架梁，为今后加层打好伏笔。如由于建设规范修订造成的改动，也应及时到规划主管部门备案，通过后再行实施。

及时掌握各种新规定，新政策建设工程的周期一般较长，在建设期间许多政策规定有时会发生修改，尤其是涉及材料检测、复验、建筑面积计算方法等事项的，要时刻了解掌握。有时建设时按照旧的文件规定进行设计施工，但工程时间跨度较长，验收前出了新的规定，如果政策衔接不好，验收部门会按照新的标准来验收。此外，在工程具备条件时，建设单位要及时组织开展室内环境检测、系统节能检测、水质检测，及时进行电梯、锅炉、消防、人防、规划的验收申请，这些验收均有办理时限，要预留足够的时间[2]。

做好工程结算工作

确定结算原则工程结算的主要依据是建设工程合同，整个结算工作都要围绕建设工程合同进行。若建设工程合同签订不严谨，致使双方对某一条款有争议时，可参照当地建设工程主管部门文件规定，及时协商统一。结算原则要在尊重合同约定的基础上，尽量做到实事求是，公平合理。

审核结算资料的真实性有些施工图变化较大，版本较多，结算前应对招标图纸、施工图纸、竣工图纸进行核对确认。各种变更签证、会议纪要签字要齐全，且必须是书面材料，签字不全的不予采用。

掌握结算谈判的主动性建设单位人员要不断学习工程造价、合同管理等方面的知识，增强索赔与反索赔意识。注重深入施工现场，加强市场调查，有效地提高自身综合素质。此外，建设单位要灵活掌握谈判原则，利用施工单位后期资金需求紧张的状况，掌握结算谈判的主动性。通过在付款方式和时间等方面给予让步，赢得施工单位在其他方面的让步。

签订工程保修合同，做好维修服务工作

建设单位在招标或订立保修合同时，可以采取保修金包干使用的方法。即扣留一定比例的质保金，作为专项维修基金。发生维修时，由建设单位组织物业公司负责施工。保修范围之外的质量问题，仍由责任单位负责。除保修金的扣留部分，其余部分和结算款一并付给施工单位。建设单位最好提前确定物业公司，在工程检查验收、调试、试运行阶段就介入工程管理，为后期维修管理工作顺利开展打好基础。

积极应对工程索赔

应对工程索赔现象要立足于防范，只有建设单位全面认识了产生工程索赔的各种诱因，掌握其引发工程索赔的“度”，及时化解矛盾，才能防患于未然。同时要增强索赔与反索赔的意识，在工程建设过程中注重保留各种对自己有利的证据材料，如会议纪要、双方来往函件、工程进度照片、付款凭证等各种书面或影像资料。

完善后期使用手续

建设单位需到公安部门进行小区楼门牌号的申请办理工作。使用地下人防空间的，还需到人防管理部门办理人防工程使用许可证，制定人防空间使用规章制度。尽快办理土地证、房产证、租赁许可证、停车场准用证等手续，使工程早日投入使用，切实发挥效益。